Dünya Gazetesi yazarı Naki Bakır, son 2 yılda yurt dışına yapılan gayrimenkul yatırımlarının; kira getirisi, vergi avantajları, oturum izni ve seyahat özgürlüğü gibi nedelerden artığını belirttiği yazısında yatırım yapılan ülkelerin başında Dubai ve Yunanistan’ın geldiği yazdı.
Naki Bakır’ın “Yurt dışında konut furyası sürüyor” başlıklı yazısı şöyle;
“Yılın ilk beş ayında yabancıların Türkiye’de gayrimenkul yatırımları yarı yarıya azalırken, Türklerin gayrimenkul alımı için yurt dışına transfer ettiği döviz hacmi hızlı bir artışla 1 milyar doları aştı.
Türkiye’de son iki yıldır kredi faizlerinin aşırı yüksekliği nedeniyle orta gelir grubunun ikamet amaçlı konut alımları zorlaşırken, üst gelir grubundaki “yatırımcı tip” yerli alıcıların 2023 yılından bu yana gayrimenkul yatırımında yurt içinin yanı sıra yüksek kira getirisi, vergi avantajları, oturum izni ve seyahat özgürlüğü gibi imkanların cazibesiyle yurt dışında alıma ilgisi artarak devam ediyor.
Beş ayda 40 milyar liralık alım
Merkez Bankası ödemeler dengesi verilerine göre Türk vatandaşları bu yıl yurt dışında ocak ayında 144 milyon, şubatta 190 milyon, martta 227 milyon, nisanda 232 milyon ve mayıs ayında 238 milyon dolarlık gayrimenkul satın aldı. Böylece ocak-mayıs döneminde Türklerin yurt dışı gayrimenkul yatırımları geçen yılın eş dönemine göre dolar bazında yüzde 19,5’luk bir artışla 1 milyar 31 milyon dolara ulaştı. Merkez Bankası ortalama döviz kuru ile çevrildiğinde bu tutar yaklaşık 40 milyar TL’ye karşılık geliyor.
Net giriş yerini net çıkışa bıraktı
Aynı dönemde yabancıların Türkiye’deki gayrimenkul yatırımları ise yüzde 49,5 azalarak 1 milyar 437 milyon dolardan 726 milyon dolara geriledi. Buna göre gayrimenkul alımı için beş ayda çıkan döviz, aynı dönemde bu amaçla getirilen tutarın 305 milyon üzerinde gerçekleşti. Başka deyişle karşılıklı gayrimenkul yatırımlarında Türkiye’den bu tutarda bir döviz çıkışı yaşandı. Geçen yıl ilk beş ayda yabancıların gayrimenkul alımı için Türkiye’ye getirdikleri dövizden Türklerin bu amaçla yurt dışına götürdükleri sermaye düşüldüğünde bu alanda 574 milyon dolar net giriş bulunuyordu.
Son bir yılda 2,3 milyar $’lık alım
Gayrimenkul yatırımlarında mayıs sonu itibarıyla son bir yılda ise yabancıların Türkiye’den 2 milyar 111 milyon dolarlık alımına karşılık, Türklerin yurt dışındaki alımları 2 milyar 321 milyon dolara (ortalama kurla 81,5 milyar TL’ye) ulaştı ve yıllık bazda 210 milyon dolarlık çıkış yaşandı. 2020 yılında 213 milyon dolar olan gayrimenkul alımı için yurt dışına aktarılan döviz tutarı, 2021’de yüzde 74,2 artışla 371 milyon dolara, 2022’de yüzde 69,3 artışla 628 milyon dolara, 2023 yılında yüzde 183,8’lik rekor artışla 1 milyar 782 milyon dolara ve 2024’te yüzde 20,8 artışla 2 milyar 153 milyon dolara ulaşmıştı. Mevcut ivmenin devam etmesi durumunda bu yılın tümünde bu hacmin 3 milyar dolara yaklaşması bekleniyor.
Özellikle iç savaş ve istikrarsızlıkların etkisi ile komşu Orta Doğu kökenliler ülkeleri kökenliler ile Ruslar başta olmak üzere son on yılda hızla artarak 2022’de 6 milyar 273 milyon dolarla en yüksek yıllık düzeye ulaşan yabancıların Türkiye’de konut yatırımlarında ise son üç yıldır sert bir düşüş yaşanıyor. 2023’te 3 milyar 560 milyon, 2024’te 2 milyar 822 milyon dolara inen yabancıların gayrimenkul yatırımlarının, mevcut düşüş ivmesi ile bu yılın tümünde 1,5 milyar doların altında kalabileceği belirtiliyor.
En çok Dubai ve Yunanistan
2025 yılında Türk vatandaşlarının yurtdışında en çok ev aldığı ülkeler Birleşik Arap Emirlikleri (BAE, özellikle Dubai), Yunanistan, İspanya ve Portekiz olarak sıralanıyor. Bu ülkeler, yüksek kira getirisi, vergi avantajları ve oturum izni gibi fırsatlar sunuyor.
Türkiye, özellikle Dubai’de en çok gayrimenkul yapanlar arasında Hindistan, İngiltere, Rusya, Çin, Pakistan ve ABD’nin ardından 7’nci sırada. BAE ve Yunanistan, yüksek kira getirisi ve oturum izni avantajlarıyla öne çıkarken, İspanya ve Portekiz de Avrupa Birliği (AB) fırsatlarıyla popülerlik kazanmış bulunuyor.
Türkiye’ye yönelik vize kısıtlarına karşı özgürce seyahat olanağına sahip olmak isteyen varlıklı kesimin yurt dışındaki gayrimenkul yatırımlarında öncelikli tercihi şu an Yunanistan. Bu ülkede 250 bin Euro’luk bir gayrimenkul yatırımı, alıcıya oturum izni ile birlikte tüm Avrupa ülkelerinin kapısının açılmasını sağlıyor. AB politika gereği vize programlarını sırayla yatırım ihtiyacı olan ülkelere yönlendiriyor. Yunanistan’ın yanı sıra İspanya, Portekiz ve Macaristan gibi ülkeler de bu kapsamda yer alıyor.
Cari açık finansmanına katkı azaldı
Gayrimenkul alımları da dahil olmak üzere Türklerin yurt dışına toplam doğrudan yatırımları (net varlık edinimi), yabancıların Türkiye’ye doğrudan yatırım girişlerinden (net yükümlülük oluşumu) düşüldüğünde, beş ayda Türkiye ekonomisine net döviz girişi sadece 1 milyar 228 milyon dolar oldu. Söz konusu tutar geçen yılın aynı dönemindeki 1 milyar 733 milyon dolarlık net girişe göre yüzde 29,2 düşüş kaydetti.
Başka deyişle ilk beş ayda doğrudan yatırımlar alanında kaydedilen net giriş, geçen yılın aynı dönemine göre 505 milyon dolar daha düşük kaldı. Buna göre, beş ayda 21 milyar 39 milyon dolara ulaşan cari işlemler açığının finansmanında, doğrudan yatırımlar cephesinden gelen net giriş sadece yüzde 5,8 oranında bir katkı sağladı. Geçen yılın aynı döneminde cari açığın yüzde 11,4’ü net doğrudan yatırım girişi ile finanse edilmişti.
Toplam doğrudan yatırımlar: Girişler yavaşladı, çıkış hızlandı
Türk sermayesinin yurt dışına doğrudan yatırımlar kapsamında toplam kaynak transferi, ocak-mayıs döneminde tasfiyeler düşünce net 3 milyar 499 milyon dolar oldu. Söz konusu döviz transferi, geçen yılın eş dönemine göre yüzde 50,2 artış gösterdi. Bu tutarın net 2 milyar 880 milyon dolarını gayrimenkul alımları da dahil doğrudan yatırım oluştururken, Türk firmaları yurt dışındaki grup şirketlerine kredi ve geri ödeme olarak da 619 milyon dolar aktardı.
Küresel yatırımcıların aynı dönemde Türkiye’ye sermaye doğrudan yatırım olarak getirdikleri net kaynak ise tasfiyeler düştükten sonra 2 milyar 68 milyon dolar olurken, buradaki grup şirketlerine 1 milyar 933 milyon dolarlık kredi kullandırımları ve 726 milyon dolarlık gayrimenkul yatırımları da dahil 4 milyar 727 milyon dolarlık bir yabancı sermaye girişi yaşandı.
Söz konusu dış kaynak girişi geçen yılın aynı dönemindekinin yüzde 49,5 altında kaldı. İlk beş aylık dönemlere göre sermaye yatırımı, gayrimenkul alımı ve kredi kullanımları toplamından tasfiyeler düşüldükten sonra Türklerin için yurt dışına aktardığı kaynağın aynı bazda yabancı sermaye girişine oranı yüzde 57,3’ten yüzde 74’e çıktı.” 
