Los Angeles’ın merkezinde 600 milyon dolara inşa edilen lüks gökdelen Beaudry, açılışından dört yıl bile geçmeden yatırımcısı tarafından gözden çıkarıldı. Gayrimenkul devi Brookfield, yükselen faizler nedeniyle 360 milyon dolarlık borcunu yeniden yapılandırmak yerine projeden çekilmeyi tercih etti
Los Angeles’ta emlak krizinin yeni yüzü: 600 milyon dolarlık lüks gökdeleni bırakıp gittiler
Los Angeles’ın merkezinde 600 milyon dolara inşa edilen lüks gökdelen Beaudry, açılışından dört yıl bile geçmeden yatırımcısı tarafından gözden çıkarıldı. Gayrimenkul devi Brookfield, yükselen faizler nedeniyle 360 milyon dolarlık borcunu yeniden yapılandırmak yerine projeden çekilmeyi tercih etti
360 milyon dolarlık borç düğümü
The Wall Street Journal‘ın haberine göre Brookfield, Beaudry’nin yaklaşık 360 milyon dolarlık kredisini yeniden finanse etmek yerine mülkten vazgeçti. Mevcut faiz oranlarıyla kredinin yenilenmesi, şirkete on milyonlarca dolarlık ek maliyet getirecekti.
Gayrimenkul uzmanlarına göre yükselen borçlanma maliyetleri, Brookfield’ın projedeki öz sermaye değerini fiilen ortadan kaldırdı. Krediyi sağlayan, Apollo bünyesindeki Bridge Investment Group ise şimdi krediyi satmaya çalışıyor.
Brookfield daha önce de Beaudry’nin çevresindeki bazı ticari gayrimenkullere ait kredilerde temerrüde düşmüştü. Bu durum şirketin bölgedeki yatırımlarını sürdürmesini daha da zorlaştırdı.
ABD emlak sektörünün önünde 1,8 trilyon dolarlık borç var
Beaudry örneği, ABD’deki konut yatırımcılarının karşı karşıya olduğu daha büyük bir finansman sorununun parçası.
Gayrimenkul sahiplerinin önümüzdeki 10 yılda yaklaşık 1,8 trilyon dolarlık borç yükümlülüğü bulunuyor. Bunun neredeyse yarısının 2026-2028 döneminde vadesi dolacak. Pek çok yatırımcı, borçlarını ilk kullandıkları dönemin iki katından daha yüksek finansman maliyetleriyle yenilemek zorunda.
Morgan Stanley’ye göre ticari ipoteğe dayalı menkul kıymetlerle finanse edilen çok aileli konut kredilerinde gecikme oranı, Ekim 2023’teki yüzde 1 seviyesinden bu yıl yüzde 7,1’e yükseldi.
Krizin bir başka örneği de Blackstone’da yaşandı. Şirketin ABD’nin güney ve batısındaki konut projelerine bağlı 1,3 milyar dolarlık kredisi, ekim ayında bir ödemenin aksamasının ardından özel kredi yönetimi sürecine alındı.
Pandemi Los Angeles’ın merkezini değiştirdi
Pandemi öncesinde Los Angeles şehir merkezi, ABD’nin en gözde konut geliştirme bölgelerinden biriydi. RentCafe verilerine göre 2017-2021 yıllarında bölgede 10 binden fazla yeni daire inşa edildi. Bu, ABD’deki diğer bütün şehir merkezlerinden daha yüksek bir rakamdı.
Ancak uzaktan çalışmanın yaygınlaşması bölgenin cazibesini azalttı. Ofislerdeki boşluk oranı hâlâ 2019’daki seviyenin yaklaşık iki katında. Konut kiraları ise ancak pandemi öncesindeki düzeylerine dönebildi.
Brookfield bütün bu koşullara rağmen Nisan 2023’te Beaudry’yi açtı. Projenin, şehir merkezinde lüks konut yatırımlarının hâlâ başarılı olabileceğini göstermesi bekleniyordu.
Lüks profesyonel konutları öğrenci evine dönüştü
Beaudry’deki 785 dairenin yaklaşık yüzde 95’i dolu. CoStar’a göre binada talep edilen aylık kiralar 4 bin 200 dolar seviyesinde. Bu rakam bölge ortalamasının üzerinde olsa da Brookfield’ın hedeflerinin oldukça altında.
Üstelik binanın kiracı profili de beklentilerden farklı gelişti. Şehir merkezinde çalışan yüksek gelirli profesyoneller için tasarlanan gökdelende bugün çok sayıda üniversite öğrencisi yaşıyor.
Bunlardan biri olan 19 yaşındaki Max Xing, 46’ncı kattaki yaklaşık 51 metrekarelik stüdyo dairesine otopark dahil aylık 2 bin 500 dolar ödüyor.
Brookfield, kiracı çekebilmek için birkaç haftalık ücretsiz kira kampanyaları da düzenlemek zorunda kaldı. Sektör gelecek yıl kiraların yeniden yükselebileceğini öngörse de şirket toparlanmayı beklememeyi tercih etti.