İkinci el konutlarda yüksek fiyat beklentisi satışları yavaşlatırken, eski dairelerin bazı bölgelerde sıfır konutlarla aynı fiyat seviyesine ulaşması alıcıları yeni projelere yöneltiyor. Deprem güvenliği, tadilat ve bakım giderlerinin yanı sıra yeni projelerdeki ödeme kolaylıkları da ikinci el konutların rekabet gücünü azaltıyor. Bu nedenle ilan süreleri uzarken satışlar geriliyor.
Türkiye’de ikinci el konut fiyatlarının sıfır konutlarla benzer seviyelere ulaşması, piyasadaki durgunluğu derinleştirdi. Ev sahiplerinin yüksek fiyat beklentileri nedeniyle alıcı ve satıcı arasındaki fiyat farkı açılırken, ikinci el konut satışlarında da gerileme yaşandı.
Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre, Eylül 2026’da ilk el konut satışları yıllık bazda yüzde 3,9 artışla 51 bin 519’a çıktı. Aynı dönemde ikinci el konut satışları ise yüzde 15,3 azalarak 90 bin 871’e düştü.
İkinci el konut fiyatları sıfır konutlarla yarışıyor
Türkiye Gazetesi’nden Necmi Çiçekçi’nin haberine göre; piyasadaki durgunluğun en önemli sebeplerinden biri; ikinci el konut fiyatlarının bazı bölgelerde sıfır konut fiyatlarına dayanması.
Ev sahiplerinin emlak ilan sitelerindeki benzer ilanları referans alarak fiyat belirlemesi, ancak bu ilanlardaki rakamların gerçekleşmiş satış fiyatlarını yansıtmaması, piyasada fiyat beklentisini yukarı çekiyor.
Buna eski binaların bakım, tadilat, deprem güvenliği ve yenileme maliyetleri de eklenince alıcılar aynı bütçeyle daha yeni konutlara yöneliyor. Satıcılar ise bekledikleri rakamı bulamayınca ilanlarını uzun süre yayında tutuyor.
BETAM verilerine göre satılık konut ilanlarının kapanma yaşı eylül ayında 57,6 güne yükselirken, konut talep endeksi de aylık yüzde 6,4 geriledi.
Ev sahiplerinin fiyat beklentisi satışları yavaşlatıyor
Gayrimenkul sektörü temsilcileri, ikinci el piyasasında fiyatın artık satışın önündeki en önemli engellerden biri hâline geldiğine dikkati çekiyor. Uzmanlara göre ev sahipleri çoğu zaman kendi konutlarının değerini çevredeki ilanlara bakarak belirliyor ancak ilandaki fiyat ile alıcı ve satıcının anlaşarak gerçekleştirdiği gerçek satış bedeli arasında önemli farklar oluşabiliyor.
Özellikle yüksek fiyatla ilana çıkarılan konutlar uzun süre alıcı bulamazken, satış yapmak isteyen malikler zamanla indirim yapmak mecburiyetinde kalıyor.
Yeni projelerde sunulan ödeme seçenekleri, garanti ve daha düşük bakım ihtiyacı da ikinci el konutların rekabetini zorlaştırıyor. Sektör temsilcileri, ilan fiyatlarının değil gerçekleşen satışların esas alınması gerektiğini, gerçekçi fiyat belirlemeyen ev sahiplerinin satış sürecini uzattığını vurguluyor.
Konut yatırımında dengeler değişti
Konut yatırımında satın alma kararını etkileyen unsurlardan biri de kira getirisi. Satış fiyatı yükselirken kira bedellerinin aynı oranda artmaması, yatırımın geri dönüş süresini uzatıyor. Özellikle eski ve yüksek fiyatlı dairelerde kira çarpanı yatırımcı açısından daha az cazip hâle gelebiliyor.
Yatırımcılar artık yalnızca konutun gelecekte değerleneceği beklentisiyle hareket etmek yerine, ödedikleri bedelin ne kadar sürede kira geliriyle karşılanabileceğine de bakıyor. Bu durum, fiyatı yüksek ikinci el konutların yatırımcı talebini kaybetmesine yol açabiliyor.
İkinci el konutta gizli maliyet tuzağı
İkinci el konutlar her zaman avantaj anlamına gelmiyor. Özellikle eski binalarda elektrik ve su tesisatı, çatı, asansör, yalıtım ve ortak alanların yenilenmesi ciddi maliyet oluşturabiliyor. Mutfak ve banyo tadilatıyla birlikte kapsamlı yenileme ihtiyacı, başlangıçta cazip görünen fiyatı önemli ölçüde yukarı taşıyabiliyor. Alıcılar artık yalnızca evin satış bedelini değil, taşındıktan sonra karşılaşacakları masrafları da hesaplıyor. Bu sebeple bazı konutlarda düşük etiket fiyatı, toplam maliyet hesabında avantajını kaybediyor.
Ev alırken binanın yaşı ve deprem güvenliği belirleyici oluyor
İkinci el konut tercihlerinde binanın yaşı ve deprem güvenliği giderek daha belirleyici oluyor. Aynı mahallede bulunan iki daire arasında yalnızca metrekare veya kat farkı değil, binanın yapım yılı, zemin özellikleri, taşıyıcı sistemi ve varsa performans raporu da tercihleri değiştirebiliyor.
Alıcılar eski binalarda düşük fiyatın yanında muhtemel güçlendirme veya kentsel dönüşüm maliyetini üstlenmek istemiyor. Bu sebeple konum avantajı yüksek olsa bile yapısal güvenlik konusunda soru işaretleri bulunan konutlar, alıcıların karar aşamasında dezavantaj yaşayabiliyor.