Yunanistan’da artan kira baskısı ve Golden Visa etkisiyle, kullanılmayan dükkânlar ve depolar küçük konutlara dönüştürülüyor. Bu dönüşüm, hem yatırım fırsatı hem de yaşam kalitesi açısından tartışmaları beraberinde getirdi.
Yunanistan’ın başkentinde uzun yıllar esnaflık yapan mülk sahipleri, bugünlerde ilginç bir kararın eşiğinde. Atinalı dükkan sahiplerinden Lambros, bu değişimin en somut örneklerinden biri.
Kathimerini’nin haberine göre 1990’larda atölye olarak satın aldığı, ardından on yıl boyunca baskı dükkanı olarak kiraya verdiği zemin kat mekanı altı yıldır boş duruyor. Lambros, mahalle aralarındaki dükkanların eski cazibesini yitirdiğini belirterek, “Aklıma buranın bir gün konuta dönüşebileceği hiç gelmemişti,” sözleriyle piyasadaki dönüşümü özetliyor.
Altın Vize’de 250 bin euro dönemi
Atina ve çevresini kapsayan Attika bölgesinde, konut alımı yoluyla Golden Visa (Altın Vize) alabilmek için gereken alt limit 800 bin euroya çıkarıldı.
Yasalardaki bir boşluk veya teşvik, ticari mülklerin konuta dönüştürülmesi durumunda yatırım eşiğinin 250 bin euro seviyesinde kalmasını sağlıyor.
Gayrimenkul danışmanı Anastasios Giangas’a göre, bu durum yatırımcılar için büyük bir fırsat kapısı araladı:
Maliyet avantajı: Eski bir dükkan, normal bir daireye göre %30-50 daha ucuza satın alınabiliyor.
Düşük dönüşüm gideri: Bir dükkanı yasal olarak konuta çevirmenin ruhsat maliyeti sadece 3 bin ila 5 bin Euro arasında değişiyor.
Yüksek getiri: Özellikle üniversitelere yakın bölgelerdeki bu “dükkan-evler”, öğrenciler ve gençler tarafından kapışılıyor.
Modern görünüm, eski sorunlar: Asla Isınamıyorsunuz
Dönüşüm projeleri estetik olarak “loft” tarzı şık daireler sunsa da, bu mekanlarda yaşamak her zaman göründüğü kadar konforlu değil. Atina’nın merkezindeki Exarchia semtinde eski bir dükkanda yaşayan Anastasia, yaşadığı zorlukları şöyle anlatıyor:
“Mekan yenilenmiş ve çok şıktı ancak eski vitrin kısmı asla tam yalıtımlı bir duvara dönüşmedi. Kışın ne yaparsanız yapın asla tam anlamıyla ısınamıyorsunuz. Mahremiyet ise bir diğer sorun; perdeler kapalı yaşamak zorundasınız.”
Dönüşüm trendi dükkanlardan depolara, hatta bodrum katlara kadar inmiş durumda. Uzmanlar, özellikle 1960’lı yıllardan kalma binaların bodrum katlarının rutubet ve tesisat sorunları nedeniyle yaşam için uygun olmadığını vurguluyor.
Geçici olarak bir depodan bozma bodrum katta yaşayan bir arkeoloğun deneyimi ise korkutucu:
“Sürekli nem alıcı cihaz çalıştırmama rağmen iki ayda ağır bir küf alerjisi geliştirdim. Aradan üç yıl geçti ama hala bu sağlık sorunuyla boğuşuyorum.”
‘Sokaklar şantiyeye döndü’
Gayrimenkul geliştirme uzmanı Davit Oganesyan, her ticari alanın “insani yaşam standartlarına” uygun olmadığını hatırlatıyor. Oganesyan’a göre yaşanabilir bir konut için:
En az 50 metrekare genişlik,
Doğal ışık alan pencereler,
Yatak odasında doğrudan dışarı açılan bir pencere şart.
Dönüşüm için gerekli izinlerin maliyeti ise, apartman yönetmeliğinde bir engel bulunmaması halinde, 3 bin ila 5 bin euro arasında değişiyor.
Oganesyan, özellikle Kallithea bölgesinde bu kriterleri karşılayan çok sayıda boş ticari alan bulunduğunu belirtiyor. 2019-2020 yıllarında bu tür mülklere ilgi olmadığını ancak bugün Altın Vize etkisiyle bu yatırımların 6 ila 12 ay içinde yüzde 10 ila 30 getiri sağlayabildiğini ifade etti.